Prêt immobilier cautionné : une solution pour gérer un rachat de crédits hypothécaire sans toucher au prêt immobilier

Dans le domaine du regroupement de crédits, qui est une solution financière de plus en plus prisée par les foyers cherchant à réorganiser leurs finances et alléger leurs charges mensuelles, il existe un outil efficace qui s’adresse aux clients propriétaires : le regroupement de crédits hypothécaire. Ce dernier permet notamment d’emprunter sur des durées plus longues par rapport aux solutions sans garantie, et ainsi de bénéficier de mensualités plus mesurées et adaptées. Toutefois, être éligible à cette option nécessite de proposer une garantie (un bien immobilier) d’une valeur supérieure au montant des encours de prêts détenus. Dans le cas contraire, la demande est inéligible. Dans cet article, nous proposons aux MIOB une solution méconnue, qui peut être proposée aux clients, pour contourner cette problématique.

Les motifs de refus les plus fréquents

À la suite d’une demande de regroupement de crédits, les refus peuvent être justifiés par :

• des encours de prêts trop conséquents à reprendre, eu égard à la valeur du bien immobilier proposé en garantie ;
• l’endettement après opération reste trop élevé en laissant le prêt immobilier en place.

En revanche, si le prêt du client laissé à charge n’est pas hypothécaire mais cautionné, une lueur d’espoir s’installe.

Comment appliquer la solution du prêt immobilier cautionné ?

Pour bien appréhender cette solution, il faut d’abord comprendre quels sont les deux ratios financiers appliqués par nos partenaires prêteurs :

• le ratio hypothécaire (RH) permet de calculer le montant maximum que le client peut emprunter pour un rachat de crédits, en fonction de la valeur de bien immobilier qu’il met en garantie. Bien souvent, les banques plafonnent le RH à 80 % voire 90 % ;
• le ratio de patrimoine (RP) est la somme des encours de prêts hypothécaires et non hypothécaires détenus par le client, à diviser par la valeur du bien immobilier. proposé en garantie.

Un exemple concret

Nous allons partir de cet exemple pour vous expliquer quels sont les réflexes à adopter et les meilleures solutions à proposer au client.

• Cas client
Un client souhaite racheter un prêt immobilier avec un capital restant dû de 100 000 € et regrouper ses crédits à la consommation pour un total de 50 000 €. Sa demande de regroupement de crédits hypothécaire portera donc sur un montant total de 150 000 €. Cependant, si la valeur de son bien immobilier proposé en garantie est de 100 000 €, le ratio hypothécaire (RH) est de 150 %. Cela entraînera un refus auprès de l’établissement prêteur. En effet, la totalité de ses prêts hypothécaires, après le rachat, atteindrait 150 000 €, ce qui correspond à un ratio de 150 % : 150 000 / 100 000 (valeur du bien) x 100 = 150.

• Solutions à proposer
Le bon réflexe est de proposer au client un rachat partiel des crédits sans garantie. Dans ce cas, le prêt immobilier est conservé et seuls les 50 000 € d’encours de prêts à la consommation sont repris. Cependant, il est important de noter que même dans cette situation, l’endettement peut demeurer élevé, car la durée maximale de remboursement n'est plus de 25 ans mais de 12 ou, au mieux, 15 ans.

Il est alors essentiel de vérifier si le prêt immobilier, laissé de côté, est hypothécaire ou cautionné. Si le prêt immobilier du client est hypothécaire, il n'y aura pas de solution optimale à proposer car le ratio hypothécaire (RH) restera hors normes. En revanche, si le prêt immobilier du client est cautionné, cela change la donne. En effet, dans ce cas, le prêt immobilier cautionné ne sera plus pris en compte dans le calcul du RH, puisque ce dernier consiste en la somme des encours de prêts hypothécaires du client.

Cependant, même avec cette astuce, nous nous retrouverions toujours avec un prêt immobilier cautionné de 100 000 €, laissé à la charge du client et 50 000 € de regroupement de crédits hypothécaires, ce qui donne un RH de 50 % : 50 000 / 100 000 x 100. Cette solution ne fonctionne pas toujours, car certains établissements prêteurs maintiennent la norme du ratio de patrimoine, mentionnée précédemment. Souvent, ce ratio est limité à 100 % ou 110 %.

• C’est là que BROOKÉO intervient
Dans notre exemple, bien que le RH soit de 50 % et le RP à 150 %, ce qui constitue un motif de refus pour de nombreux prêteurs, BROOKÉO peut intervenir pour débloquer la situation. En effet, nous travaillons avec deux établissements prêteurs qui n’opèrent pas le calcul du RP, et qui seront donc en mesure d'intervenir pour le client. Ces prêteurs signifieront à l’organisme de caution (qui garantit le bon remboursement du prêt immobilier laissé en place) la prise d’hypothèque à venir. Sans contre-indication, la mise en place du regroupement hypothécaire pourra s’opérer sereinement.

Comment s’assurer de cette possibilité pour les clients ?

En tant que MIOB, il suffit de vous référer à notre logiciel informatique qui propose un simulateur capable de comprendre cette logique et de l’appliquer.
Vous pouvez également compter sur l’expertise de nos équipes commerciales et de notre service Back-Office en nous contactant ici : https://www.brookeo.fr/contact

Bon à savoir : quelles différences entre caution et hypothèque ?

L’hypothèque est une garantie prise par le créancier sur un bien immobilier financé, afin de garantir le bon remboursement du prêt consenti. Le prêteur a donc un droit direct sur le bien. Cette sûreté lui confère un droit de suite, c’est-à-dire la capacité de poursuivre ce bien en toutes circonstances, et procéder, si besoin, à sa mise en vente forcée.

Le cautionnement est une garantie personnelle et implique un acteur tiers qui est la caution (personne physique ou morale). Bien souvent et en matière de financement, il s’agit d’une personne morale, c’est-à-dire un organisme de caution qui se porte garant auprès de l’établissement prêteur, du bon remboursement du prêt en cas de défaillance de la part de l’emprunteur. Cette sûreté ne porte pas directement sur le bien immobilier acquis et ne confère donc pas de droits réels au prêteur.

Les différences entre les deux garanties ont peu d’impact pour l’emprunteur :
• son bien immobilier n’est ni plus, ni moins en danger. Dans les deux cas, il ne s’agit que d’une préférence au bénéfice du créancier ;
• des frais de garantie sensiblement comparables sont à acquitter pour en bénéficier ;
• en cas de revente du bien, le prix doit servir en priorité à rembourser le créancier. L’hypothèque permet un contrôle plus strict de cette obligation, car il n’est pas possible de vendre un bien grevé d’hypothèque.

Illustration photo : © A. Frank/peopleimages.com

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